قوانین آپارتمان نشینی

با توسعه شهرنشینی و افزایش جمعیت و کمبود فضا و قیمت به نسبت مناسب واحدهای آپارتمانی، افراد گرایش بیشتری به آپارتمان نشینی پیدا کرده‌اند. ساختمان‌های چند طبقه و از همه مهمتر زندگی افراد درکنار هم با فرهنگ‌ها و اختلاف دیدگاه‌ها باعث مشکلات مختلفی شده است. برای حل این مشکلات، قوانین و مقرراتی به نام قوانین آپارتمان نشینی وضع شد تا بارعایت آن‌ها نظم در ساختمان‌ها برقرار شود.

یکی از مهم‌ترین قوانین آپارتمان نشینی پرداخت به موقع هزینه‌های آپارتمان از سوی ساکنین ساختمان است که در صورت عدم رعایت آن، اداره و مدیریت مجتمع‌های آپارتمانی دچار مشکل می‌شود، در این مقاله سعی کردیم به این قانون مهم و ضروری به صورت کامل بپردازیم. با گیلیم همراه باشید.

لیست هزینه‌های ساختمان

هزینه‌های ساختمان شامل حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی ورودی پارکینگ اصلی یا فرعی، پله‌ها، موتورخانه ساختمان زمین، پشت بام، درهای ورود و خروج، راهروها، پنجره‌ها، حیاط، لابی‌ها و باغچه‌های مشترک یا تهویه آسانسور و امثال آن می‌باشد

طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها سهم هر مالک ساختمان از هزینه‌های مشترک ساختمان به طور مساوی تقسیم می‌شود، یا مالکان موافقت می‌کند که طرح متفاوتی برای تقسیم هزینه‌های ساختمان در نظر گرفته شود.

مشاعات و مشترکات آپارتمان

بر اساس ماده دوم قانون تملک آپارتمانها: «قسمت مشترک ساختمان شامل بخش‌هایی از ساختمان است، که حق استفاده از آن به یک یا تعدادی آپارتمان یا مکانی برای پیشه خاص در نظر گرفته نمی‌شود؛ و به کلیه مالکین ساختمان به نسبت، قسمتهای مشترک داده می‌شود». این قسمت‌ها شامل راهرو و راه پله مشترک، درب ورودی مشترک، پنجره راهرو، آسانسور و غیره می‌باشد.

استفاده انحصاری از قسمت‌های مشترک و مشاع ساختمان نظیر برق و آب و گاز و … ممنوع است.

در برخی موارد در صورت نیاز به استفاده از فضای مشترک و مشاع، نظر و رضایت کلیه ساکنین الزامی است. در صورتی که مالکی از پرداخت سهم خود از هزینه‌های قسمت‌های مشترک و مشاع امتناع ورزد، مدیر ساختمان با صدور بیانیه‌ای به وی اطلاع می‌دهد و در صورتی که ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه، بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر باید ازدادن خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره امتناع کند. در اینجا لازم به ذکر است که منظور، خدمات مشترک است، بنابراین اگر برق یا آب شخصی باشد، مدیر نمی‌تواند آن را قطع کند.

هزینه‌های مشترک ساختمان + هزینه‌های نگهداری مشاعات

همانطور که گفتیم در هر آپارتمان چند خانوار زندگی می‌کنند، قسمت‌های مشترکی دارند. در واقع هزینه‌های مشترک ساختمان هزینه‌هایی است، که برای قسمت‌های مشترک آپارتمان پرداخت می‌شود. به عنوان مثال هزینه نظافت راه پله یکی از هزینه‌های مشترک ساختمان است. برخی از هزینه‌های مشترک ساختمان شامل موارد زیر می‌شود.

پرداخت هزینه‌های آب و برق و گاز مشترک در آپارتمان

در مورد هزینه‌های آب و برق و گاز مشترک در آپارتمان باید گفت که در ساختمان‌های قدیمی، سهمیه هر واحد توسط کنتور مرکزی و مشترک تعیین می‌شد، ولی در ساختمان‌های امروزی هر واحد دارای یک کنتور اختصاصی است و همه طبق آن، قبض پرداخت می‌کنند.

امروز در شهرها، ساختمان‌های نوع دوم مرسوم‌تر است. در بعضی از ساختمان‌ها، برای شست و شوی خودروی شخصی یا فرش یا موارد مورد نیاز شیر آب مشترک وجود دارد. در چنین مواقعی باید هزینه استفاده از این شیر آب بین مالکین ساختمان تقسیم شود. چنین هزینه‌هایی، مشترک در نظر گرفته می‌شود. چنین تعبیری در مورد گاز یا برق مشترک نیز صدق می‌کند.

هزینه ایزوگام پشت بام آپارتمان

هزینه ترمیم خسارت پشت بام و هزینه تعمیر پشت بام آپارتمان مربوط به واحدهای فوقانی نیست و بقیه واحدهای ساختمان نیز ملزم به پرداخت هزینه هستند. حق استفاده از پشت بام در انحصار ساکنین خاصی نیست و بین ساکنین به صورت مشاع تقسیم می‌شود.

عوامل مختلفی در تعیین هزینه نصب ایزوگام، دخیل است. نوع ایزوگام، مساحت پشت بام از مواردی است که می‌توان به آن اشاره کرد. به غیر از این، موارد دیگری که بر قیمت ایزوگام تاثیر می‌گذارد که عبارتند از: تعمیر ناودان‌ها، ترمیم گودال و چاله‌ها و محل جمع شدن آب، تعمیر و ترمیم جداسازی عایق‌های آسیب دیده، یافتن نشتی و رطوبت سقف یا دیوارها.

هزینه نظافت راه پله و پارکینگ

هزینه نظافت ساختمان به دو بخش خصوصی و مشترک تقسیم می‌شود. هزینه نظافت برای واحدهای اختصاصی باید توسط مالک واحد پرداخت شود. اما نظافت راه پله و مشاعات مانند راهروها، پارکینگ، حیاط، پله‌ها و غیره باید توسط مدیر ساختمان پرداخت شود که کلیه مالکان باید سهم خود را پرداخت کنند.

هزینه تعمیرات ساختمان

یکی از قانون آپارتمان نشینی هزینه تعمیرات است. هزینه رنگ آمیزی مشاعات ساختمان، تعمیر سیستم برق کشی ساختمان یا تاسیسات شوفاژ خانه، هزینه تعمیر پمپ آب از جمله هزینه تعمیرات ساختمان است که در بعضی موارد توسط مالک و یا مستاجر پرداخت می‌شود. نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان به این صورت است که خرابی اگر در بخش مشترکات ساختمان ایجاد شود تمامی ساکنین باید در پرداخت آن مشارکت کنند. ساکنین با توافق هزینه آن را می‌پردازند.

هزینه تعمیرات ساختمان بر عهده کیست؟

در قانون تعمیرات اساسی و ضروری آپارتمان بر عهده مالک گذاشته است و هزینه تعمیرات جزئی واحد ساختمانی بر عهده مستاجر می‌باشد.

تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…)

تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)

تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب

تعمیر نشتی سرویس‌ها

سیم‌کشی برق

تعمیر آسانسور

تعمیر در برقی پارکینگ

رنگ‌آمیزی ساختمان

تعمیرات جزئی ساختمان می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

تعویض واشر شیرهای آب

تعویض چراغ‌های سوخته و خراب

تعمیر موردی قفل در

نصب توری در و پنجره

تعویض پوشال کولر آبی

تعمیر تهویه سرویس‌ها

تعمیر موردی کلید و پریز برق

پرداخت شارژ ساختمان

در هر ساختمانی هزینه‌های جاری و مشترکی وجود دارد که همه ساکنان ساختمان موظف هستند که سهم خود را از این هزینه‌ها پرداخت کنند. به این هزینه‌های مشترک، شارژ ساختمان گفته می‌شود که به صورت ماهانه طبق توافق ساکنین ساختمان پرداخت می‌شود.

در کنار سایر هزینه‌های استفاده از هزینه شارژ، حقوق مدیر یا مدیران نیز با رضایت ساکنین می‌تواند از شارژ ساختمان تامین شود.

طبق ماده ۲۸ قانون «تملک آپارتمان‌ها»، هزینه شارژ ساختمان،  شامل هزینه‌های آب، برق و گاز مشترک، هزینه‌های تعمیر و نگهداری قسمت‌های مشترک آپارتمان، هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهداری محوطه عمومی و رسیدگی به باغچه‌ها، متصدی آسانسور، نگهبان و هم چنین هزینه‌های مربوط به اقلام‌هایی که در بخش عمومی مانند تجهیزات نظافتی، تجهیزات الکتریکی و غیره را شامل می شود.

مسئولیت تشخیص این موارد و سایر مواردی که در موارد فوق نمی باشد، به عهده هیئت مدیره ساختمان می‌باشد.

منبع: گیلیم